بازی برد برد لیزینگ در بازار ملک آمریکا برای خریداران و فروشندگان مسکن

 این مقاله به بررسی تجربه آمریکا در لیزینگ مسکن می‌پردازد و نقش دولت، بخش خصوصی و مدل‌های موفق را تحلیل می‌کند. همچنین، راهکارهایی برای تطبیق این تجربیات با شرایط ایران ارائه می‌شود.

مقدمه

مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر، همواره در کانون توجه سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان اقتصادی قرار داشته است.

در آمریکا، با وجود بازار مسکن پیشرفته، بسیاری از افراد به‌دلیل مشکلات اعتباری یا نداشتن سرمایه اولیه کافی، نمی‌توانند مستقیماً خانه بخرند.

لیزینگ مسکن به‌عنوان یک راهکار نوین، به این افراد کمک می‌کند تا به‌تدریج مالکیت مسکن را به‌دست‌آورد.

این مقاله به بررسی تجربه آمریکا در لیزینگ مسکن و نقش دولت و بخش خصوصی در توسعه این مدل می‌پردازد.

 ۱. نقش دولت در لیزینگ مسکن

دولت آمریکا از طریق برنامه‌ها و سیاست‌های مختلف، به توسعه لیزینگ مسکن کمک کرده است. برخی از این برنامه‌ها عبارتند از:

 ۱.۱ برنامه‌های حمایتی فدرال

- برنامه FHA (اداره مسکن فدرال): این برنامه به افراد با سابقه اعتباری ضعیف کمک می‌کند تا وام مسکن دریافت کنند و از طریق مدل‌های لیزینگ، مالکیت مسکن را به‌دست‌آورد.

- برنامه VA (اداره امور کهنه‌سربازان): این برنامه به کهنه‌سربازان کمک می‌کند تا با شرایط ویژه، خانه خریداری کنند یا از مدل‌های لیزینگ استفاده‌کنند.

 ۱.۲ تسهیلات مالیاتی

   - معافیت مالیاتی بر بهره وام مسکن: افراد می‌توانند بهره پرداختی وام مسکن را از مالیات کم کنند، که این امر باعث کاهش هزینه‌های لیزینگ می‌شود.

- معافیت مالیاتی برای شرکت‌های لیزینگ: شرکت‌های لیزینگ می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی برای کاهش هزینه‌های خود استفاده‌کنند.

 ۱.۳ حمایت از برنامه‌های محلی

- برنامه‌های مسکن محلی: دولت فدرال از برنامه‌های مسکن محلی حمایت می‌کند که شامل مدل‌های لیزینگ مسکن می‌شود.

- یارانه‌های مسکن: دولت به خانواده‌های کم‌درآمد یارانه‌هایی ارائه می‌دهد که می‌تواند برای پرداخت اجاره در مدل‌های لیزینگ استفاده شود.

 ۲. نقش بخش خصوصی در لیزینگ مسکن

بخش خصوصی در آمریکا نقش کلیدی در توسعه لیزینگ مسکن ایفا می‌کند. برخی از شرکت‌ها و مدل‌های موفق عبارتند از:

 ۲.۱ شرکت‌های لیزینگ مسکن

- Divvy Homes: این شرکت به افراد اجازه می‌دهد بخشی از خانه را خریداری کنند و بقیه را به‌صورت اجاره پرداخت کنند. پس از چند سال، افراد می‌توانند سهم خود را افزایش دهند یا خانه را به‌طور کامل خریداری کنند.

- Home Partners of America: این شرکت به افراد اجازه می‌دهد خانه‌ها را اجاره کنند و در آینده آن‌ها را خریداری کنند.

 ۲.۲ پلتفرم‌های هوشمند

- پلتفرم‌های آنلاین: شرکت‌هایی مانند HomeLift از فناوری‌های نوین برای مدیریت قراردادهای لیزینگ و پرداخت‌ها استفاده می‌کنند.

- اعتبارسنجی هوشمند: استفاده از هوش مصنوعی برای اعتبارسنجی مستأجران بر اساس داده‌های غیر سنتی (مانند سابقه پرداخت اجاره).

 ۳. مدل‌های موفق لیزینگ مسکن در آمریکا

 ۳.۱ مدل Rent-to-Own (اجاره به تملیک)

- مکانیزم اجرایی: مستأجر برای یک دوره مشخص (معمولاً ۳ تا ۵ سال) ملک را اجاره می‌کند و بخشی از اجاره به‌عنوان پس‌انداز برای خرید نهایی ذخیره می‌شود.

- مزایا: کمک به افراد با سابقه اعتباری ضعیف، تثبیت قیمت خرید، و فرصت برای بهبود شرایط مالی.

- چالش‌ها: ریسک از دست دادن مبلغ ذخیره‌شده در صورت عدم توانایی خرید نهایی.

 ۳.۲ مدل Fractional Home Ownership (مالکیت سهمی)

  - مکانیزم اجرایی: افراد بخشی از خانه را خریداری می‌کنند و بقیه را به‌صورت اجاره پرداخت می‌کنند.

  - مزایا: کاهش نیاز به سرمایه اولیه زیاد و افزایش انعطاف‌پذیری.

  - چالش‌ها: نیاز به مدیریت پیچیده سهم‌های مالکیت.

 ۳.۳ مدل Shared Equity (سهم‌های مشترک)

   - مکانیزم اجرایی: دولت یا شرکت‌های خصوصی بخشی از هزینه خرید خانه را تأمین می‌کنند و در عوض، سهمی از مالکیت خانه را دریافت می‌کنند.

   - مزایا: کاهش فشار مالی بر خریداران و افزایش دسترسی به مسکن.

   - چالش‌ها: نیاز به هماهنگی بین ذی‌نفعان مختلف.

 ۴. مقایسه نرخ سود لیزینگ مسکن و نرخ تورم در آمریکا

 ۴.۱ نرخ سود شرکت‌های ارائه‌دهنده لیزینگ مسکن

در آمریکا، شرکت‌های لیزینگ مسکن معمولاً نرخ سود مشخصی را برای قراردادهای Rent-to-Own در نظر می‌گیرند. این نرخ سود به عوامل مختلفی مانند شرایط بازار، امتیاز اعتباری مستأجر و ارزش ملک بستگی دارد.

 - نرخ سود معمول: نرخ سود در قراردادهای لیزینگ مسکن معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد است.

 - قیمت نهایی خرید: قیمت نهایی خرید معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد بالاتر از قیمت بازار تعیین می‌شود تا ریسک فروشنده کاهش یابد.

 ۴.۲ نرخ تورم متوسط در آمریکا

نرخ تورم در آمریکا در سال‌های اخیر به‌طور متوسط حدود ۲ تا ۳ درصد بوده است. این نرخ تورم نسبتاً پایین، باعث شده است که نرخ سود واقعی (نرخ سود من‌های نرخ تورم) مثبت باشد.

 - نرخ تورم در سال ۲۰۲۳: حدود ۲.۸ درصد.

 - نرخ تورم پیش‌بینی شده برای سال ۲۰۲۴: حدود ۲.۵ درصد.

 ۴.۳ جذابیت لیزینگ مسکن در آمریکا

با توجه به نرخ سود واقعی مثبت، لیزینگ مسکن در آمریکا برای شرکت‌ها و مستأجران جذاب است.

- برای شرکت‌ها: نرخ سود واقعی مثبت باعث می‌شود که شرکت‌های لیزینگ بتوانند سودآوری داشته‌باشند و ریسک‌های مالی خود را مدیریت کنند.

- برای مستأجران: با توجه به نرخ تورم پایین، مستأجران می‌توانند با پرداخت اجاره‌های ماهانه، به‌تدریج مالکیت مسکن را به‌دست‌آورد بدون اینکه نگران افزایش شدید قیمت‌ها باشند.

 ۴.۴ مقایسه با ایران

در ایران، نرخ سود تسهیلات لیزینگ مسکن حدود ۲۶ درصد است ، در حالی که نرخ تورم مطابق آمار اعلامی دولت در سال‌های اخیر به ۴۰ درصد رسیده و همچنین نرخ تسهیلات لیزینگ  در مقایسه با بازدهی بازارهای طلا و ملک  که بین ۵٣ تا ۵٨ درصد بسیار نازل است.

این باعث می‌شود که نرخ سود واقعی منفی باشد و جذابیت لیزینگ مسکن برای شرکت‌ها و مستأجران کاهش یابد.

 ۵. منابع

 کتاب‌ها:

   - “Housing Finance Policy in Emerging Markets” نوشته Loic Chiquier و Michael Lea.

   - “International Housing Market Experience and Implications for China” نوشته Rebecca L. H. Chiu و Zhi Liu.

 مقالات علمی:

   - “The Role of Housing Finance in the Housing Market” منتشر شده در مجله “Journal of Housing Economics”.

   - “Affordable Housing Policies: An International Comparison” منتشر شده در مجله “Urban Studies”.

گزارش‌های بین‌المللی:

   - گزارش‌های بانک جهانی و صندوق بین‌المللی پول درباره مسکن و لیزینگ در کشورهای در حال توسعه.

   - گزارش‌های اداره آمار کار آمریکا (BLS) درباره نرخ تورم.

 وب‌سایت‌ها:

   - وب‌سایت شرکت‌های لیزینگ مسکن مانند Divvy Homes و Home Partners of America.

   - وب‌سایت اداره مسکن فدرال (FHA) و اداره امور کهنه‌سربازان (VA).

 مدیر عامل شرکت واسپاری آباد مسکن