اثر نااطمینانی

دقیقا به همین خاطر، تا سال‌های گذشته، وزارت مسکن و شهرسازی اطلاعات قیمت مسکن را وقتی منتشر می‌کرد، تنها دو مورد آپارتمان نوساز به خاطر این که از نظر اقتصادی صرفا ملاک معامله در بخش مسکن است و کلنگی نماینده‌ای برای معامله ی زمین درنظر گرفته می شد

متاسفانه از وقتی سامانه نقل و انتقالات ایجاد شد، به خطا قیمت‌ها و تعداد معاملات همه معاملات انجام شده، اعم از نوساز یا چند سال ساخت با هم در نظر گرفته می‌شود که باعث انحراف در تحلیل ها می‌شود. کما اینکه الان که گفته می‌شود قیمت در شهریور نسبت به مرداد کاهش پیدا کرده، حرف دقیق و درستی نیست. چون در شهریور نسبت به مرداد سهم معاملات ساختمان‌های نوساز نسبت به ساختمان های با عمر 6 تا 20 سال کاهش یافته است. مسلم است که قیمت نوساز نسبت به ساختمان با عمر بیشتر، بالاتر است و این در میانگین گرفتن تاثیر می‌گذارد

پروانه های ساختمانی

بررسی اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادره شهرداری تهران، برای ارزیابی وضعیت رکود بخش مسکن مناسب تر خواهد بود. براساس اطلاعات در سه ماه اول سال 98 در مجموع 17261 واحد مسکونی در پروانه های صادره پیش بینی شده است. این میزان در سه ماهه زمستان سال 1397 برابر 18953 واحد و در پاییز 97 برابر حدود 17 هزار واحد بود. به‌طور متوسط می توان گفت در طی سال های95 تا پایان بهار 97، سالانه حدود 60 تا 70 هزار واحد مسکونی و در هر فصل بین 15 تا 19 هزار واحد مسکونی شروع به تولید شده است

فارغ از افت و خیزهای محدود فصلی که از شرایط فصلی شروع به کار یا روند طولانی صدور پروانه و ... می تواند موثر شود، می‌توان گفت چندان تفاوتی در حجم ساخت و ساز در طول سه سال گذشته رخ نداده است

تحولی که از بتوان به کاهش شدید تولید یا رکود نام برد. حتی اطلاعات پیشین که مربوط به اسفند 1397 بود، نشان می داد که صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران نسبت به یک سال گذشته، 25 درصد افزایش داشته است. اگر در نظر داشته باشیم که تولید ساختمان حداقل 5/1 تا 2 سال طول می کشد و با فرض این که نسبت به پروانه هایی که به تولید رسیده اند، در دو دوره و نیز نسبت ساختمان هایی که بدون پروانه شروع می‌شوند، یکسان بوده باشد، این بدین معنی است که حجم ساختمان های شروع شده به ساخت نسبت به یک سال گذشته بیشتر است. هرچند ممکن است سازندگان سرعت تولید را کاهش داده باشند، بنابراین اگر این فروض برقرار باشد ( که قابلیت آزمون دارد )، آنچه در پروسه تولید در سال جاری است، بیشتر از پروسه تولید سال گذشته بوده است

این بدین معنی است که اشتغال در بخش هم نسبت به سال گذشته باید بیشتر باشد. صحت چنین موضوعی، وجود رکود در بخش مسکن را با تردید مواجه می سازد. لااقل اگر حجم تولید امسال نسبت به سال قبل بیشتر باشد، امسال نسبت به سال قبل رکود کمتر شده است نه اینکه عمیق تر شده باشد

معیار تشخیص رکود

اما باید توجه کرد که تجربه ی تاریخی و ذهنی و کسانی که در امر ساخت و ساز هستند، ممکن است حجم تولید این سال ها را با چند سال قبل مقایسه کند. سال هایی که تعداد واحدهای مسکونی پروانه های صادره‌ی شهر تهران به 200 تا 220 هزار واحد در سال هم می رسید. این در حال است که تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های سال 97 به سختی به 70 هزار واحد رسید. مسلما در مقایسه با آن سال های بسیار پررونق که 220 هزار واحد در سال تولید می شد و تمام کوچه پس کوچه های تهران به  کارگاه ساختمانی تبدیل شده بود، این حجم ساخت و ساز 70 هزار واحدی، حتی اگر نسبت به سال قبل 25 درصد افزایش یافته باشد، نشان از رکود عمیق خواهد داشت. اما حقیقت ماجرا چیست؟ آیا سال های طلایی ساخت 220 هزار واحد مسکونی در شهر تهران تکرار خواهد شد؟ آیا حتی اگر حجم تولید در تهران به صد هزار واحد یا حتی 150هزار واحد برسد، باز هم باید گفته شود که هنور در بخش مسکن رکود وجود دارد؟ معیار تشخیص رکود بخش مسکن در شهر تهران، چه میزان ازتولید در سال است؟

آنچه کمتر به آن توجه می شود، آن ست که شهر تهران از زمان تصویب طرح جامع در سال 1386 به ویژه تصویب طرح تفصیلی از سال 1390، فرآیندی از تولید مسکن را طی کرد که تا سال 1395 تمام ظرفیت‌های تولیدی شهر تهران تقریبا به اتمام رسید. طی دوره تا 1395، تقریبا اکثر محلات شهر تهران، تا حد زیادی تخریب و نوساز شده اند. متاسفانه اطلاعاتی در این خصوص نیست. که متوسط عمر ساختمان ها در محلات و مناطق شهر تهران در این 20 سال گذشته چقدر تغییر یافته یا متوسط تعداد طبقات ساختمان های مسکونی چقدر افزایش یافته است. اما می دانیم که در سال های گذشته در برخی سال ها تا 220  هزار واحد در سال هم ساخت و ساز انجام شده وبر اساس برآورد های انجام شده اهداف طرح جامع شهر تهران که باید تا افق 1405 میزان 190 میلیون متر مربع مسکن جدید در شهر اضافه می شد تا چند سال پیش محقق شده است! بنابراین در بسیاری از مناطق، اصلا زمینی وجود ندارد که ساخت و سازی هم انجام شود. اندک زمین ها یا ساختمان‌های کلنگی باقی مانده هم، به همین دلیل کمتر شدن و کمیابی، قیمت های بسیار بالایی داردند که برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد. اگر ملاحظه بفرمایید، الان قیمت ساختمان های که زمین آن ها ملاک است بسیار بالاتر از قیمت آپارتمان نوساز است

در حالی که در سال های گذشته، تقریبا قیمت هر متر مربع زمین با قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز یکی بود. به همین دلیل از سویی نباید انتظار داشت که رونق چند سال گذشته دوباره تکرارشود. چون زمینی باقی نمانده که رونق در آن حد و اندازه اتفاق بیافتد. وقتی معدنی تمام می شود، یعنی تمام شده! دیگر نمی‌توان به حجم برداشت های سال های اول معدن برگشت! منطقه 22 زمانی به قدری زمین برای ساخت و ساز داشت که سالیان سال می توانست اشتغال بالایی برای پخش ایجاد کند اما حال دیگر تقریبا زمینی برای ساخت و ساز نمانده است. بنابراین انتظار برگشن آن گونه رونق بی معنی است

با این تفاسیر، نوع نگاه به مقوله ی رکود در بخش مسکن با دقت بیشتر باید مورد توجه قرار گیرد. دلایل کاهش حجم تولید مسکن ، صرفا نبود تقاضا یا قدرت خرید نیست. نکته حائز اهمیت این است که طی یک سال گذشته، در حالی رشد قیمت واحد مسکونی در تهران 107 درصد بود که این رشد در شهرهای دیگر به طور متوسط 45 درصد بوده است. هرچند از نظر مقایسه با بازارهای دیگر، شاید همین 107 درصد رشد هم جذابیت کمتری نسبت به بازارهای ارز و طلا داشته باشد. اما بازارهای دیگر ریسک پذیری بسیار بالاتری دارند که در ترجیحات سرمایه گذاری افرادمورد توجه قرار می کیرد و به رغم تحرک سرمایه بین بازارها، بخش قابل توجهی از سرمایه در هربازار، متعلق به همان بازار است

بنابراین این میزان رشد قیمتی بازارهای مسکن، زمینه برای بروز تقاضای سرمایه ای را به شدت می تواند بالا ببرد. به ویژه این که بدانیم اختلاف زمین کلنگی نسبت به آپارتمان نیز بالاتر رفته است که این خود به دلیلی بالا بردن سهم قیمت زمین در هزینه تمام شده آپارتمان تمایل به تولید را کاهش می دهد بنابراین نشانه‌ای است از این که در آینده اگر قیمت زمین کلنگی کاهش نیابد، قیمت آپارتمان نوساز بالاتر برود که تعادل مجددا به بازار بازگردد

قیمت زمین کلنگی هم، در صوتی که تغییراتی در طرح جامع و تفصیلی داده نشود، به دلیل کمبود شدید آن رو به کاهش قابل توجهی به خود نخواهد دید. بنابراین حتی در صورت در نظر گرفتن کاهش قدرت خرید برای تقاضای مصرفی، انگیزه برای تقاضای سرمایه ای قاعدتا باید افزایش چشم گیری می یافت

اما چرا این اتفاق نیافتاده است؟ باید در شرایط عدم قطعیت و نا اطمینانی از شرایط آینده کشورهای پیرامون به ویژه ترکیه، اوکراین و ... حکایت از این امر دارد. قطعا اگر شرایط عدم قطعیت و نا اطمینانی و ریسک بالای سرمایه گذاری در ایران نبود، این حجم از فرار سرمایه، با اختلاف رشد قیمت در تهران نسبت به شهرستان ها، تبدیل به تقاضای سرمایه ای در تهران می شد. سالانه 60 هزار واحد مسکونی هم به قدری محدود است که پاسخگوی اندک تقاضای مصرفی و حجم قابل توجه تقاضای سرمایه ای نباشد

عوامل رکود

در واقع رکود در بخش مسکن را باید به عواملی به شرح زیر تفکیک کرد

کاهش تولید به ذلیل کمیابی زمین برای سرمایه گذاری در بسیاری از مناطق به ویژه این که به دلیل حاشیه سود بسیار متفاوت ساخت و ساز در مناطق شمال تهران نسبت به مناطق جنوب تهران در سال های گذشته، بیش از 40 در پروانه های ساختمانی تنها در چهار منطقه شمالی تهران یعنی مناطق 1،2،3 و 22 اتفاق افتاده است که هم باعث مازاد واحدهای لوکس در این مناطق شد و هم عملا دیگر کمتر در محلات مختلف این مناطق برای سرمایه گذاری در مقیاس های قبلی می توان یافت. در واقع شاید به صراحت بتوان گفت تفاوت 200 تا 220 هزار تولید واحد مسکونی در سال های قبل از 1395 و کاهش آن به 60 تا 70 هزار واحد در سال های اخیر، ناشی از این موضوع است. که البته، در نبود عزمی برای بازنگری در طرح جامع و تفصیلی که خود این زاینده ای مشکل شد، به زودی شاهد حل این بخش از رکود نخواهیم بود

کاهش تولید در منطقه جنوبی به دلیل کاهش قدرت خرید

کاهش تولید به دلیل نسبت بالاتر زمین کلنگی به قیمت آپارتمان که سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده را و حاشیه سود را کاهش می دهد

کاهش تقاضای سرمایه گذاری به دلیل شرایط نا اطمینانی و عدم قطعیت ساسی و اقتصادی ایران و فرار سرمایه به سمت خرید واحدهای مسکونی در کشورهای همسایه

از چهار عامل رکودی، عامل اول که به نظر نقش و سهم بالاتری نیز دارد، به راحتی قابل بازگشت نیست. بنابراین تا زمانی که تمهیدی برای این موضوع اندیشیده نشود، انتظار بازگشت به شرایط رونق تولید آن سال ها، انتظاری بیهوده خواهد بود و مقایسه حجم تولید با حجم تولید آن دوران همواره شرایط را رکودی نشان خواهد داد

اما سه عامل دیگر، با اندک تغییری در شرایط، ثبات سیاسی کشور و کاهش عدم قطعیت ها و کاهش فرار سرمایه می تواند منجر به تغییرات قیمتی قابل توجهی شود. این تغییرات قیمتی در نبود امکان سخت و ساز به دلیل نبود زمین، تحریکات زیادی را برای بورس بازی بیشتر فراهم خواهد ساخت و سهم تقاضای سرمایه ای را به شدت افزایش خوهد داد. هرچند بهبود قدرت خرید بخش تقاضای مصرفی، به شرط ایجاد انگیزه های کافی برای سرمایه گذاری در بخش های جنوبی شهر، می تواند موتور محرکی برای رونق نسبی بخش مسکن محسوب شود

به این ترتیب، آنچه لازم به توجه است این است دیگر مقیاس فعالیت بخش مسکن تا زمان بازنگری طرح جامع و تفصیلی را در حد و اندازه 50 تا 100 هزار واحد مسکونی باید در نظر گرفت و در این دامنه نسبت به بحث رکود یا رونق تولید صحبت کرد. در چنین شرایطی، شاید شرایط فعلی را که اندکی از نظر پروانه‌های صادره نسبت سال 96 رشد داشته است، بتوان حتی رونق محسوب کرد تا رکود