بازار مسکن به کدام سمت می رود؟

به گزارش چابک آنلاین، بخش مسکن به دلیل ارتباطات پسین و پیشین قوی با سایر بخش های اقتصادی به عنوان یکی ازبخش های اصلی محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح بوده و هرگونه تحرک تولید در این بخش زمینه ساز رشد تولید و

اشتغال در سایر بخش های وابسته می شود.

براساس آمار بانک مرکزی، تولید ناخالص داخلی به قیمت پایه و به قیمت های ثابت سال 1395 از ۱۳,۹۶۱ هزار میلیارد ریال در سال 1399 به 14.571 هزار میلیارد ریال در سال 1400 افزایش یافته که گویای رشد 4.4 درصدی است. 

ارزش افزوده بخش ساختمان در سال گذشته به قیمت پایه و به قیمت های ثابت سال 1395، نزدیک به 626 هزار میلیارد ریال بوده و سهم آن ازکل تولید ناخالص داخلی کشور حدود4.3 درصد است. 

ارزش سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان های مناطق شهری به قیمت های جاری طی سال 1400 نسبت به دوره مشابه سال قبل 40.7 درصد افزایش یافته که با اعمال شاخص های قیمت متناظر و تعدیل رقم مذکور، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان بخش خصوصی به قیمت های ثابت سال 1395 معادل منفی 11.2درصد برآورد می شود.

در نهایت با در نظر گرفتن این رقم و ارزش افزوده ساختمان های دولتی، نرخ رشد بخش ساختمان به قیمت های ثابت سال 1395 دردوره زمانی مذکور منفی 6.9 درصد برآورد می شود.

در سال 1401 افزایش قیمت نهاده های ساختمان به طور خاص باعث تورم در بازار مسکن شده است.

ازسوی دیگر بازارهای موازی هم افزایش قیمت داشته اندکه طبیعتا بازار مسکن متاثر از این افزایش قیمت بوده است.

طبق گزارش های بانک مرکزی ازمعاملات مسکن در تهران در شهریور ماه سال 1401 تعداد معاملات نسبت به شهریور ماه سال 1400 به میزان 22 درصد کاهش داشته است . 

درصورتی که متوسط قیمت هر مترمربع در شهریور ماه سال 1401 نسبت به دوره مشابه سال قبل 36 درصد افزایش داشته است.

بررسی روند بازار

بازار مسکن و ساختمان درسال های گذشته همواره روند نوسانی داشته و با دوره های رونق و رکودی مواجه بوده است. 

به ویژه  که از سال 1392، وارد رکود سنگینی شد که این مسأله کسب و کارهای مختلف به ویژه کسب و کارهای مرتبط با صنعت ساختمان و انبوه سازی را تحت تأثیر قرار داد.

آمار فعالیت های ساختمانی در سال های گذشته نشان می دهد که روند شروع و تکمیل ساختمان ها در مناطق شهری از سال 1392تا اوایل سال 1396 روند کاهشی داشته است.

با وجود  پیش بینی های کارشناسان در مقاطع مختلف زمانی مبنی بر اتمام دوره رکود، دوره مذکور ادامه دار شد، به گونه ای که به گواه آمارها، این دوره رکود، طولانی ترین دوره رکود بازار مسکن در ربع قرن اخیر بوده و شرکت های ساختمانی به شدت از این بابت متضرر شده اند.

همین موضوع نیز منجر به کاهش شدید سرمایه گذاری در صنعت ساختمان و نیز واحدهای شروع و تکمیل شده گردیده  که  نبود میزان مناسب عرضه در بازار،  باعث رشد شدید قیمت درسال 1397 شد.

با ورود به سال 1398 روند صعودی قیمت با روند نزولی تعداد معاملات همراه شد که علل اصلی این کاهش ، قدرت خرید مردم به دلیل افزایش قیمت ها است. 

از سال 1399به بعد به همراه افزایش نرخ ارز و پیرو آن افزایش در قیمت مصالح ساختمانی و افزایش هزینه نیروی کار، جهش قیمتی در بخش مسکن رخ داد که رشد نهادهای ساخت درسال های فوق باعث افزایش شدید بهای تمام شده ساخت شد که این امر انتخاب نوع ساخت را با توجه به توان خرید مصرف کننده تا حدود بسیار زیادی در سال های اخیر برای خرید مسکن نوساز با مشکل مواجه کرده  است.

آخرین آمار ارائه شده توسط بانک مرکزی نیز نشان می دهد در بهار سال 1401 ،آمار پروانه های صادره در کل کشور کاهش  حدود 17 درصدی نسبت به فصل مشابه سال قبل داشته است.

 تحولات بازار از ابتدای سال 1396 تاکنون

از ابتدای سال1396 تحولات قابل توجهی در بازار مسکن رخ داده که اهم آن به شرح زیر است:

در خرداد ماه 1396 ، با ابلاغ  آیین نامه جدید اخذ مالیات از مسکن، فعالیت شرکت های انبوه ساز با چالش جدیدی مواجه شد.

براساس این آیین نامه، 25 درصد سود ساخت و ساز باید به عنوان مالیات پرداخت شود.

اخذ این مالیات، می تواند منجر به کاهش تمایل به سرمایه گذاری در حوزه ساختمان شود.

هرچند بازار تابع عوامل دیگری نیز هست.

روند افزایش قیمت ارز، بازار را تحت الشعاع خود قرار داده است. 

افزایش قیمت ارز از یک سو باعث افزایش بهای نهاده های اصلی ساختمان از جمله آهن ، سیمان و مصالح مرتبط و مصالح وارداتی شده و از سوی دیگر، از آن جا  که به صورت سنتی با افزایش نرخ ارز، سایر بازارهای موازی به دلیل جو روانی ناشی از " حفظ ارزش دارایی ها با  استفاده از نرخ ارز" دچار تورم می شوند.

با توجه به موارد مطروحه و  روند بازار در ماه های اخیر، به نظر می رسد آینده بازار در ماه های آتی تحت تاثیر عوامل زیر قرار گیرد:

افزایش قیمت نهاده های ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و پیش بینی افزایش دستمزد نیروی کار، منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان خواهد شد.

این موضوع سودآوری بخشی از پروژه ها را تحت تاثیر قرار می دهد.

اخذ مالیات از سود انبوه سازی، می تواند بهای تمام شده ساختمان های احداثی را افزایش دهد که در بازاری که به صورت کامل رقابتی نیست، بخشی از این افزایش بهای تمام شده به مصرف کنندگان منتقل و بخشی نیز بر عهده تولید کنندگان قرار می گیرد.

الزام به ثبت املاک در سامانه املاک برای شناسایی خانه های مسکونی خالی از سکنه و به تبع آن اخذ مالیات تاثیر در کاهش ساخت و ساز خواهد داشت.

با افزایش قیمت ها ، قدرت خرید مصر ف کنندگان کاهش یافته و تسهیلات اعطایی خرید نیز نمی توانند در شهرهای بزرگ قدرت خرید مناسبی ایجاد کنند،  به همین دلیل به نظر می رسد بخشی از تقاضای مصرفی از بازار خارج شود.

عملیاتی شدن طرح دولت مبنی برساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که همراه با عرضه زمین دولتی و تخصیص اعتبارات بانکی است از یک طرف زمینه را برای فعالیت شرکت های ساختمانی فراهم می کند و از طرف دیگر با ایجاد تقاضا در نهاده های تولید، منجر به افزایش فعالیت در صنعت ساختمان می شود.

با توجه به افزایش قیمت،توان اقتصادی مصرف کنندگان، گرایش بازار ساختمان معطوف به ساخت واحدهای کوچک مقیاس خواهد بود.

براین اساس، با توجه به افزایش قیمت ها و پایین بودن قدرت خرید مصرف کنندگان نهایی ساختمان به نظر می رسد رکود بازارمسکن ادامه داشته باشد.