بیشترین تقاضا برای خرید آپارتمان در تهران، واحد های ۸۶ متری

چابک آنلاین، شراره عبازاده، نوسان قیمت مسکن، به خصوصیات بازار مسکن و خصوصیات ذاتی آن باز می گردد.

از خصوصیات مسکن می توان به حیاتی بودن ، با دوام بودن، ماهیت دوگانه مصرفی-سرمایه ای، تقسیم ناپذیری و مبادله پذیری آن اشاره کرد.

ویژگی های بازار مسکن که عمده آنها به خصوصیات ذاتی مسکن باز می گردد عبارتند از: ناکارآمدی اطلاعاتی، بالا بودن هزینه های مبادله، تعدیل کند در برابر شوک های وارده و پیوند وسیع با اقتصاد کلان.

از عواملی که تاثیر مثبت بر افزایش قیمت مسکن دارند می توان به افزایش درآمد خانوار، هزینه ساخت، رشد جمعیت، وسعت و جمعیت منطقه، نقدینگی، قیمت زمین، قیمت طلا و قیمت دوره قبل اشاره کرد.

روند تغییرات متوسط قیمت فروش یک متر مریع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 افزایشی بوده و از 36587 هزار ریال در زمستان 1392 به 367717 هزار ریال در زمستان 1400 رسیده است.

رشد فزاینده قیمت مسکن از بهار 1392 تا بهار 1400 را می توان ناشی از تورم عمومی دانست.

تبدیل شدن بازار مسکن در تهران به بازار سفته بازی و افزایش خرید و فروش ها برای بهره برداری از رشد سریع قیمت ها عامل دیگر جهش قیمت است.

از طرف دیگر به علت رشد کم تسهیلات خرید مسکن، جهش های ناگهانی در قیمت مسکن رخ داد.

کاهش نرخ سود بانکها در سال 1396 ، شروع خوبی برای ایجاد رونق مسکن در این سال بوده است.

بازار مسکن در سال 1396 از رکود 4 ساله خارج شده و خرید و فروش نسبت به سال قبل افزایش یافت.

شیب افزایش در بهار، تابستان و پاییز ملایم بوده ولی در زمستان جهش قیمتی اتفاق افتاد.

این روند افزایشی تا بهار 1398 ادامه یافت .

در تابستان و پاییز این سال ،رشد قیمت شیب ملایمی داشت ولی از زمستان 1398 دوباره جهش قیمتی آغاز شد و روند افزایشی تا زمستان 1399 ادامه داشت.

از بهار 1400 تاکنون نیز افزایش قیمت با شیب ملایمی همچنان ادامه دارد.

با شروع سال 1396 و با گذشت 4 سال از دوره رونق قبلی ، دوباره زمان رونق بازار مسکن فرارسید و رشد قیمت مسکن با شیب تندتری نسبت به سال گذشته دنبال شد، به طوری که در پاییز 1397 با 23.6 درصد به بالاترین رشد چند سال اخیر رسید.

بعد ار آن قیمت با نوسان افزایشی همراه بوده و در پاییز 1398 با کاهش قیمت به کمترین مقدار خود بعد از تابستان 1393 رسید و کاهش 0.6 درصدی را تجربه کرد.

از طرف دیگر، کمترین رشد فصلی، مربوط به تابستان 1393 بوده که میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی درتهران 3.5 درصد کاهش داشت.

دلیل نوسانات کم قیمت مسکن از سال 1393 تا 1396 را می توان به موارد زیر مرتبط دانست:

کاهش چشمگیر نرخ تورم عمومی از سال 1393 تا 1395 و تابعیت تورم در بخش مسکن از تورم عمومی، مانع رشد چشمگیر قیمت در مسکن شد.

شکسته شدن حباب قیمتی مسکن و کاهش حرکات هیجانی قیمت،

کاهش سفته بازی در بازارهای مسکن و رقیب

روی آوردن بازار به سمت مصرف کنندگان واقعی مسکن با افزایش هدفمند تسهیلات خرید مسکن برای زوجین و خانه اولی ها

عدم افزایش شدید حجم معاملات خرید مسکن

جذابیت بازار رقیب(سپرده گذاری در بانک ها) باتوجه به نرخ سود بالاتر در سپرده های بانکی

 دلیل افزایش قیمت مسکن از پاییز سال 1396 تا زمستان 1400 را می توان به موارد زیر مرتبط دانست:

کاهش نرخ سود بانکی در تابستان 1396

افزایش قیمت ارز

افزایش قیمت مصالح ساختمانی

افزایش تورم سالانه

افزایش قیمت در بازارهای موازی

تعداد معاملات فروش زیربنای مسکونی در شهر تهران

تعداد معاملات فروش مسکن در شهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 دارای نوسان بوده است.

در سال 1396 و با رونق بازار، تعداد معاملات افزایش یافته ولی در سال 1397 و 1398 با رشد قیمت، تعداد معاملات کاهش یافته است.

این الگو با افزایش قیمت مسکن در فصل پایانی سال 1398 به دلیل هیجانی بودن بازار ادامه نیافته و تعداد معاملات افزایش یافت، ولی با افزایش بی رویه قیمت مسکن،تعداد معاملات در فصل پاییز 1399 کاهش یافته و تا تابستان 1400 این کاهش ادامه یافت به طوری که تعداد معاملات در این فصل مشابه پاییز 1399 بوده است.

از پاییز 1400 دوباره شاهد افزایش تعداد معاملات هستیم که این روند در زمستان 1400 نیز ادامه داشت.

میانگین مساحت واحدهای مسکونی خرید و فروش شده در شهر تهران

میانگین مساحت واحدهای مسکونی خرید و فروش شده درشهر تهران از زمستان 1392 تا زمستان 1400 از 84 تا 98 متر مربع در نوسان بوده است.

از بهار 1393 تا بهار1395 ، با نوسان و رشد اندک اندک قیمت واحدهای مورد معامله، این میانگین ،نوسان کمی دارد.

پس از آن مساحت رو به افزایش رفته و در زمستان 1396 به اوج خود رسید.

تداوم افزایش قیمت اثر خود را روی کاهش میانگین مساحت گذاشت و این مقدار به 86 متر مربع در پاییز 1398 کاهش پیدا کرد.

روند افزایش میانگین مساحت تا زمستان 1399 با شیب بسیار ملایم در محدوده 86 تا 89 متر مربع بوده و در بهار 1400به یکباره به بیش از 98 متر مربع افزایش می یابد.

 در تابستان، پاییز و زمستان 1400 با شیبی کاهشی به 86 متر مربع رسید .

میانگین عمر واحدهای مسکونی خرید و فروش شده در شهر تهران

میانگین عمر واحدهای مسکونی خرید و فروش شده در شهر تهران طی زمستان 1392 تا زمستان 1400 از 9 تا 13 سال متغیر بوده است

بیشترین درصد مربوط به بناهایی با میانگین عمر 10 و 11 سال با 51 درصد بوده است.

به طور متوسط آپارتمان های نوساز با فاصله  قیمتی 15 تا 20 درصد گران تر از واحدهای قدیمی ساز به خریداران عرضه می شود و هزینه های بازسازی آپارتمان های قدیمی ساز با مساحت متوسط به مراتب کمتر از هزینه  خرید یک آپارتمان کوچک نوساز بوده است.

با افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان، گرایش بیشتر به سمت واحدهای مسکونی با عمر بالا باعث افزایش میانگین عمر واحدهای مسکونی خرید و فروش شده از 10 سال در پاییز 1396 به 13 سال در زمستان 1400 شد.