خانه های ویلایی طرحی نو در مسکن سازی اما فقط در برخی مناطق کشور
بر اساس تصویب شورای عالی مسکن اولویت ساخت مسکن در طرح نهضت ملی مسکن ساخت خانه‌های ویلایی است. کارشناسان معتقدند یکی از مزایای توسعه افقی شهرها کاهش هزینه ساخت است.
به گزارش چابک آنلاین به نقل از خبرگزاری صدا و سیما ؛ ایلاتی کارشناس مسکن در گفتگو با برنامه گفتگوی ویژه خبری گفت: موضوع تک طبقه سازی یا ویلایی سازی از موضوعاتی است که رئیس جمهور ، وزیر مرحوم قبلی و وزیر فعلی بر آن تاکید دارند و باید به سمت توسعه افقی شهرها برویم.
سوال: ساخت خانه‌های حیاط دار در طرح نهضت ملی مسکن با وجود تاکید وزرای مختلف و برنامه ریزی‌های مختلف در کجای راه است، چقدر طبق آن چیزی که در سیاست گذاری‌ها و ریل گذاری‌ها تاکید و برنامه ریزی کرده ایم، پیش رفته ایم؟
ایلاتی کارشناس مسکن: موضوع تک طبقه سازی یا ویلایی سازی از موضوعاتی است که هم خود شخص رئیس جمهور و هم وزیر مرحوم قبلی و هم وزیر فعلی تاکید دارند که ما باید به سمت توسعه افقی شهرها برویم و مسکن‌ها را به صورت ویلایی بسازیم، ما یک تجربه ساخت میلیونی مسکن را در حدود ده سال قبل در بحث طرح نهضت مسکن مهر در آنجا بالاخره یک دانشی را در بحث انبوه سازی مسکن آموختیم، بالاخره آن طرح مزایا و معایبی داشت، یکی از نسخه‌هایی که ما در اواخر طرح مسکن مهر به آن رسیدیم اینکه ما به جای اینکه آپارتمان سازی کنیم به سمت ویلایی سازی برویم و خیلی از پروژه‌هایی که در اواخر پروژه مسکن مهر کلید خورد به این سمت رفتیم که تک طبقه بسازیم، متاسفانه در دولت قبل توقفی اتفاق افتاد و روند ساخت مسکن در کشور متوقف شد، علت آن هم این بود که دولت یکسری رویکردی خود دولت داشت که نمی‌خواست در بازار مسکن دخالت کند.
درباره طرح مسکن مهر الان در طرح نهضت ملی مسکن چقدر به ساخت خانه‌های ویلایی توجه کرده ایم؟ آیا طبق برنامه‌ها پیش رفته ایم؟
ایلاتی: ما در بحث گفتگو و در سطح بحث کلان سیاست گذاری این اتفاق پیش میرود و اینکه به مرحله اجرایی هنوز نرسیده و یکسری مخالفت‌هایی در داخل خود وزارت خانه وجود دارد مشخصاً معاونت شهرسازی داخل خود وزارتخانه مانع است در بحث توسعه افقی مسکن، به همین شکل در استان‌ها و ساختار‌هایی که داریم یکسری مخالفت‌هایی وجود دارد.
ساخت خانه ویلایی مزیت بهتر به لحاظ اقتصادی و فرهنگی دارد یا آپارتمان؟
جهانبخش: از لحاظ اقتصادی می‌دانیم وقتی مسکن را به صورت عمودی می‌سازیم هزینه ساخت بالا میرود و هزینه زیر ساخت کاهش پیدا می‌کند و وقتی مسکن را به صورت افقی می‌سازنیم هزینه ساخت کاهش و هزینه زیر ساخت افزایش پیدا می‌کند، نکته مهم این بود که سر جمع هزینه‌های ساخت و زیر ساخت در کدام گزینه بهتر است، با برآورد‌هایی که انجام شد مشخص شد تقریباً قیمت ویلایی با احتساب هزینه زیر ساخت دو سوم قیمت آپارتمانی است، یعنی یک سوم می‌توانیم به نفع متقاضیان عمل کنیم، نمونه‌هایی هم از این قضیه داشتیم مثل اینکه در سال ۸۵ در تفت که خانه‌ها ساخته می‌شدند خانه‌های آپارتمانی ۸۵ متری ۴۰ میلیون تومان و خانه‌های ویلایی ۱۸۰ متری با ۱۶۰ متر ساخت ۴۵ میلیون تومان، یعنی اگر ۸۵ متری آپارتمانی را بخواهیم مثل این ۱۶۰ متری کنیم می‌شود ۷۵، ۷۵ میلیون آپارتمان در مقابل ۴۵ میلیون ویلایی با احتساب ۱۳ هکتار زیر سازی که در مشعاعات این ویلایی‌ها انجام شد.
ایلاتی: راجب بحث توسعه زیر ساخت این عنوان مطرح می‌شود که توسعه افقی هزینه زیر ساخت را افزایش می‌دهد اینکه نکته به صورت کلی درست است، اما اگر بتوانیم روش‌های اجرایی را اصلاح کنیم در دنیا بحث کانال‌های تاسیسات مطرح است یعنی به جای اینکه شرکت‌های آب، برق و گاز و بحث زیر ساخت‌ها جداگانه برای خودشان عملیات اجرایی طراحی کنند اگر بتوانیم در قالب کانال تاسیسات هم در بحث توسعه شهری داخل بافت‌های شهری و هم در بحث توسعه افقی اگر از کانال‌های تاسیسات استفاده کنیم بسیاری از این هزینه‌ها می‌تواند تجمیع شود و نهایتاً حتی در حوزه بحث افزایش هزینه‌های زیر ساخت با ایجاد کانال‌های تاسیسات ما می‌توانیم هزینه تمام شده زیر ساخت را هم کاهش دهیم.
۱۰ نهاد حقوقی و حوزوی به رئیس جمهور نامه نوشتند و گلایه کردند از عدم تحقق آن چیزی که برنامه ریزی و سیاست گذاری شد.
ایلاتی: نامه‌ای که منتشر شد بیشتر اندیشکده هی که در آنجا عنوان شده بحث توسعه الگوی ایرانی اسلامی است ما اگر بخواهیم به سمت ایرانی اسلامی پیش رویم قطعاً آپارتمان سازی و متراکم سازی ضد این الگو است و قطعا بحث توسعه افقی و تک طبقه سازی و ویلایی سازی نزدیک تربه این الگو است، و دغدغه‌ای که اندیشکده‌ها مطرح کردند و در نامه‌ای که به رئیس جمهور داشتند این است که دولت همین موضع سریعی که داشته و این تغییر ریل آپارتمان سازی به بحث ویلایی سازی را بتواند با قوت ادامه دهد و اگر مخالفت‌هایی در سطح‌های اجرایی حتی در استان‌ها وجود دارد لازم است خود وزیر جدید اهتمام داشته باشد که این ریل گذاری جدید در بحث توسعه افقی مسکن به درستی اتفاق بیفتد.
نهم مرداد ماه شورای عالی مسکن تصویب کرد اولویت ساخت خانه در طرح نهضت ملی مسکن ساخت خانه‌های ویلایی باشد، بپزدازیم به طرح ۵۶۰ هکتاری که مخالف شده از سوی شورای برنامه ریزی استان قم با ساخت خانه‌های یک طبقه در این طرح، چرا؟
ابراهیم معتمدی معاون عمرانی استانداری قم: موضوع پیگیری باعث شد که جریانی که از سال گذشته شروع شد در خصوص جهش مسکن با همه تاکیداتی که ریاست جمهوری در خصوص تسریع در ساخت مسکن داستنند در برنامه دولت و رئیسی جای تشکر دارد یک نکته‌ای را اشاره کردند در استان‌هایی که واقعا امکان دارد بشود از ظرفیت‌های ساختمان‌های ویلایی استفاده کرد.
در استان شما اقتضا و شرایط لازم وجود ندارد که این امکان فراهم نیست؟
معتمدی: خیر، در استان ۱۳۰ هزار نفر ثبت نام کردند که در مرحله اول حدود ۷۰ هزار نفر فرم ج ثبت و سبز شده که از این ۷۰ هزار نفر در مرحله اول حدود ۳۰ هزار نفر حدود ۵ ماه قبل از مردم پول دریافت شده بر اساس همین طرح ۵۶۰ هکتاری که در سفر رئیس جمهور در سال گذشته بعد از دو سه سال رفت و برگشت و پیگیری الحاق به شهر قم شد، این موضوع با دستور صریح وزیر مرحوم قبلی دستور داده شد مشاور ارائه شد و مشاور کار کرد و به آن زمان بحث وزارت راه و شهرسازی مبنی بر ۹ الی ۱۲ طبقه بود از طریق استان پیگیری شد که رسید به خانه‌های ۵ طبقه، شورای عالی معماری و شهرسازی این را پذیرفت و چیزی حدود ۱۶ هزار شیب نقشه آماده شد، بحث قرارداد‌های اولیه و تفاهم‌های اولیه با قرارگاه و ۱۶ پیمانکار از طریق اداره کا راه و شهرسازی که در مجموع وزارت راه است بسته شد، عملیات اجرایی بخشی آغاز شد و بعد از آن توقف پیدا کرد با توجه به تاکیدی که رئیس جمهور کردند، دو سه دسته در خود وزارتخانه پیش آمد موضوع این بود که بین معاونت شهرسازی وزارت راه که متولی الحاق محدوده‌های شهری و سیاست‌هایی که عزیزان گفتند، اتفاق افتاد.
آیا شورای برنامه ریزی استان قم مخالف کرده با طرح ویلا سازی در طرح ۵۶۰ هکتاری یا خیر؟
معتمدی: خیر مشخصاً ۷۰ هزار متقاضی در قم وجود دارد برای ۷۰ هزار متقاضی در قم ۳۰ هزار نفر به عنوان آپارتمانی و چیزی حدود ۴۰ هزار نفر در چهار پنج نقطه در اطراف شهر قم به صورت ویلایی است.
جهانبخش: همانطور که معتمدی مشکلی را اشاره کردند بحث الحاق زمین است با اینکه دستور ساخت مسکن آمده بود، ولی وزارتخانه در دوران قبلی الحاق زمین را امکان نمی‌داد، به عنوان یک استان وقتی بخواهیم مسکن نهضت ملی بسازید نیازمند زمین هستید، این یک سیاست کلانی بود که از حدود ۱۳۴۰ شروع شده مبنی بر بستن کمربند‌های شهرها، الان جمع محدوده طرح‌های تفسیلی که بشود شهر‌های ما و طرح‌های هادی ما که روستا‌های ما شود، یک درصد از سرزمین است، یعنی اینکه می‌بینید یک بار عمده‌ای بر دوش خانوار‌ها و مسکن گران‌ترین کالا است، و سالیان سال باید در انتظار بمانند، اثراتی مانند عقب افتاد ازدواج، و تشنج در جامعه را قیمت بالای مسکن ایجاد می‌کند به خاطر این است که ما ۹۹ درصد را از انتفاع خارج کردیم و تعبیری می‌شود گفت احتکار کردیم و یک درصد را ما قابل استفاده قرار دادیم این باعث شده که یکی از تراکم‌های بالا را در سطح جهانی داشته باشیم، بهعنوان مثال قم که مورد بحث است بالای ۹۰ نفر در هکتار تراکم داریم، مثلا آنکارا ۶۰ نفر در هکتار، ریاض ۵۸ نفر در هکتار است.
ما زمین را در استان قم متناسب با جمعیت و متقاضی داریم.
جهانبخش: ما زمین بالقوه موجود داریم، ولی اجازه ساخت به آن از سوی معاونت شهرسازی و شورای عالی شهرسازی و معماری داده نمی‌شود به خاطر ا ینکه یک تصویر جهانی وجود دارد که اگر زمین را از کالای سوداگری خارج کنیم سرمایه دار دیگر در انجا سرمایه گذاری نمی‌کند.
ایلاتی: بالاخره اگر بخش مسکن را به عنوان یک صنعت ببینیم اگر بر این صنعت تقاضا وجود داشته باشد سرمایه گذار حرفه‌ای متناسب با صنعت هم شکل خواهد گرفت، ان چیزی که می‌گوییم باید از بازار مسکن خارج شود، سرمایه‌هایی هستند که به دنبال سود‌های غیر متعارف هستند وقتی در یک بازاری متقاضی وجود داشته باشد سرمایه گذاری اتفاق می‌افتد و این به نظر من دلیل خوبی نیست که بخواهد با این دلیل مخالفت شود که زمین را از کالای سوداگران خارج کنیم، نکته‌ای که خطاب به معتمدی داشتیم این است که ما انتظاری از استان قم داریم، به عنوان یک شهری که پایگاه دین و اسلام است باید الگوی اسلامی ایرانی مشخصاً در حوزه مسکن باید شهر قم این پایگاه باشد و آن پیشرو باشد، ما انتظار داریم از مقامات استان تجدید نظر کنند و این تصمیمی که گرفتند یک بازنگری کنند و این اتفاق بیفتد که ما در قم شهرک‌های ویلایی بسازیم.
یکسری برنامه برای ساخت خانه‌های ویلایی دارید که با مخالفت مواجه شده، با چه دلایلی این مخالفت صورت گرفته است؟
معتمدی: چقدر خوب بود در این برنامه خانم دکتر صادق حضور داشتند دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی، چون واقعا آن شورا در ساختار وزارت راه و شهرسازی از همه ابعاد به موضوع می‌پردازد. موضوع مسکن موضوع بسیار پیچیده‌ای است و اینکه ما صرفاً به موضع اقتصادی به مسکن نگاه کنیم این مسئله صحیح نیست، کل شهر قم ۱۳ هزار هکتار است با مدلی که عزیزان می‌گویند باید چهار هزار هکتار باید به شهر قم اضافه شود.
ایلاتی: این غلط است باید هزار هکتار ۵۶۰ هکتار است اگر هزار هکتار اضافه شود به اندازه بارگذاری ۳۳ هزار واحدی که می‌خواهد در ۵۶۰ هکتار به صورت آپارتمان اتفاق بیفتد فقط با اضافه کردن هزار هکتار محقق می‌شود نه چهار هزار هکتار.
معتمدی: ۲۰۰ متر برای هر منزل ویلایی ۷۰ هزار نفر ضربدر ۲۰۰ متر می‌شود ۱۴ هکتار همین عدد نیازمند شبکه معابر و فضا‌های شهری و خدماتی می‌خواهد چیزی حدود ۱۰ درصد متعلق به شهرداری، می‌خواهیم در طول ۷۰۰، ۸۰۰ سال یک شهر ۱۳ هزار هکتاری درست کردیم الان می‌خواهیم با یک اقدام چهار هزار هکتار به آن توسعه نامتوازن دهیم، ما از همه دریچه‌ها نگاه می‌کنیم، گزارش کارشناسی سازمان آب و فاضلاب قم و وزارتخانه در خصوص وییلایی چیزی حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد پرت آب مطرح می‌کنید ما مسئله مان در قم نبود آب و برق است، در جلسه‌ای که هفته قبل خدمت وزیر جدید بودیم و سه معاونت ایشان هم معاونت مسکن و شهرسازی و سازمان ملی همه این‌ها صحبت شد و جمع بندی این شد که ما در شهر‌های زیر ۵۰ هزار نفر بحث ویلایی را باید و در کلانشهر‌ها الحاق به این سبک واقعاً به جهت هزینه تمام شده ما یک شهری مانند پردیسان اینکه نمونه موردی است، با هزار و ۵۰۰ هکتار، الان سالیانه ۱۵۰ میلیارد تومان هزینه نگهداری شهر است که به دوش مردم است.
جهانبخش: در زمینه پرت آب که فرمودند آماری که داشتیم حدود ۵ هزار واحد را در قم بررسی کردیم در منطقه‌ای که نسبتاً متوسط به بالا بود ۵ درصد ویلایی‌ها بالاتر بودند در منطقه متوسط ۱۰ درصد ویلایی‌ها بالاتر بودند علت هم این بود که کنتور‌های بحث آپارتمانی مشاع بود و نمی‌دانستیم چند درصد از واحد‌ها خالی هستند که اگر این امار ۱۰ درصد از واحد‌ها خالی باشند تقریباً مصرف برابر می‌شود.
نکته‌ای که در مورد بحث شورای عالی فرمودند اول اینکه بگوییم چند صد سال قم یک اندازه بوده باید به تناسب جمعیت زمین دهیم نه تناسب زمان، جمعیت بالای ۹۰ نفر در هکتار است، نیویورک ۱۸ نفر در هکتار، پکن ۴۶ نفر در هکتار، واشنگتن ۳۸ نفر در هکتار، توکیو ۴۶ نفر در هکتار است، قم که الان ۹۰ نفر در هکتار است اگر ۴ هزار هکتار دهیم توسعه تازه متوازن است نه توسعه غیر متوازن.
آیا صحبت‌هایی که شما مطرح می‌کنید فقط به لحاظ اقتصادی یا فقط با نگاه فرهنگی یا خیر فقط تمام ابعاد را در جهت آن چیزی که اشاره می‌کنیم یعنی ساخت خانه‌های ویلایی مدنظر قرار می‌دهند چه شما به عنوان یک کارشناس و چه همه فعالان حوزه مسکن.
ایلاتی: اینکه باید مسئله را از جنبه‌های مختلف به آن نگاه کنیم هم موضوع اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی این حرف درستی است، و قطعا موضوعاتی که بررسی می‌کنیم هم جنبه‌های فنی و مهندسی موضوع هزینه‌های ساخت و در کنار آن بحث‌های زیست محیطی وقتی بارگذاری سنگین بر روی یک نقطه متمرکز انجام می‌دهید آن زمین را تخریب می‌کنیم و این‌ها مسائلی است که باعث فرسایش خاک می‌شود، ما به خاطر متراکم سازی در تهران بیشترین فرو نشست زمین را در دنیا داریم ما آمدیم یک سطح زیادی از جمعیت و ساختمان را در مساحت کمی بارگذاری کنیم که یکی از فرونشست‌های زمین که باعث تخریب و از بین رفتن بستر می‌شود یکی از عوارض زیست محیطی است، یعنی قطعا به هر نحوی بخواهیم بررسی کنیم توسعه افقی به نفع کشور است، بحث جمعیت که رهبری و سیاست‌های کلی نظام تاکید می‌کند که ما می‌خواهیم جمعیت در کشور به یک نقطه پایداری برسد و توسعه جمعیت داشته باشیم، قطعاً آپارتمان سازی ما را به آن نقطه نخواهد رساند یعنی اگر می‌خواهیم حمایت از خانواده و جمعیت کنیم باید به سمت توسعه افقی مسکن برویم.
معتمدی: نقطه نظراتی که عزیزان دارند کاملاً درست است، اما در موضوع اجرا که قرار می‌گیریم بسیار متفاوت می‌شود.
معتمدی: قم ویژگی‌هایی دارد دوستان حساسیت شان به قم است، چرا در مورد قم که یک استان تک شهرستانی است، قم به جهت موقعیت جغرافیایی شاه راه ۱۷ استان است، فاصله قم تا تهران حدود ۴۵ دقیقه است و فاصله به مراکز دیگر استان‌ها بسیار نزدیک است قم به شدت در حوزه مهاجرت پذیری از سال ۱۳۶۸ به این چه اتفاقی افتاده است، اخلاقاً و شرعاً می‌گویم واقعا بر این باوریم که اگر بشود به هر نحوی ما بحث ویلایی سازی در قم را که کار خیلی خوبی در کشور است حالا شاید موضع قم با نقطه نظرات خاصی باشد، اما ما در حوزه جمعیت نقطه‌ای که ۵۶۱ هکتاری وجود دارد نسبتش به مراکز صنعتی فاصله‌ای بین ۲۰ الی ۳۰ کیلومتری دارد وقتی می‌توانیم در آن محدوده‌ها ظرفیت ویلایی اضافه کنیم، ما در بخشی از محدوده‌ها مشکل آب و برق نداریم، همین الان در قم مشکل برق و تامین آب داریم، آب از استان‌های دیگر می‌آ ید واقعاً بحث مهاجرت پذیری برایمان مهم است و نمی‌خواهیم خدای نکرده به حسب ظاهر تصمیمی بگیریم، خدمت خود جهانخش می‌گویم، چون در قم زندگی می‌کنند پردیسان بعد از دو دهه که اتفاق افتاد مسائل اش چیست، تامین زیر ساخت‌های اولیه، مدرسه ندارد، آسفالت مسئله دارد، فاضلاب مشکل دارد، ما که نباید به دست خودمان تجربه‌ای که داریم را دوباره تکرار کنیم.
جهانبخش: از نظر اجرایی از جهتی درست است از نظر فنی، اقتصادی، فرهنگی و زیست محیطی توسعه افقی بر توسعه عمودی ارجع است، ولی مشکلی در بحث اجرایی وجود دارد ان هم اینکه ریلی که از ۱۳۴۰ تا حالا آمده را تغییر دهیم مقاومت سیاسی بالایی برایش درست می‌شود به همین خاطر باید همراهی با مدیریت استان کنیم و از آن طرف وزارتخانه ریل را فراهم کند که به تدریج بشود ریل را تغییر دارد، این سوال را می‌پرسیم اگر انقلاب اسلامی رخ نداده بود وضعیت معماری و شهرسازی باید چه تغییری می‌کرد الان باید چه تغییری کند؟ خدمتان عرض می‌کنم انقلاب هنوز وارد معماری و شهرسازی نشده، اگر قرار بود شود اولین نهاد سازندگی که امام (ره) تشکیل دادند ۲۱ فروردین ۵۸ بود که فرمودند زمین به عنوان یک موهبت رایگان الهی باید در اختیار مردم قرار گیرد و در این طرح به هیچ وجه پولی در مقابل زمین پرداخت نشود.
معتمدی: خواهشم این است که ما مسئله‌ای به نام بافت فرسوده داریم، در قم ۱۵۷۰ هکتار بافت فرسوده آماده داریم، بیاییم با هم این را اداره کنیم، اگر واقعاً دغدغه بحث معماری اسلامی داریم چیزی که داریم را از دست ندهیم نمی‌خواهد چیز جدید درست کنیم، در خصوص کشور‌های دیگر موضوع ماشین محور است اینکه الان مسئله پیدا کرده اند در حوزه بنزین این است برای همین همه شهرها به هم چسبیده اند بحث آب و هوا بسیار موثر است، فارغ از نکاتی که دوستان می‌گویند ما در ساختار نظام جمهوری اسلامی جایی داریم به نام شورای عالی معماری و شهرسازی کل کشور تصمیم می‌گیرد از دریچه‌های مختلف، به نظرم می‌رسد برای اینکه ما و دیگران عزیزان در استان‌های دیگر را دچار چالش مسائل سیاست گذاری نکنند به نظرم خوب بود که دو تن از معاونان وزیر می‌آمدند.
این وعده را می‌دهید که شاید بازنگری شود این موضوع؟
معتمدی: امکان نیست ما هم ویلایی، آپارتمانی می‌سازیم.
