صندوق املاک و مستغلات فرصت خوبی برای عرضه املاک شرکت‌های بیمه است

چابک آنلاین، بهاره تاجر باشی، "عبدالرضا عیسوند حیدری" در گفت و گو با چابک آنلاین، عنوان کرد: آیین نامه (97) سرمایه گذاری صنعت بیمه شامل دو بخش اصلی از نظر منابع است که یکی سرمایه گذاری ذخائر ریاضی و دیگری مجموع حقوق صاحبان سهام و سایر ذخائر فنی است.

وی، اذعان داشت که در هردو بخش اشاره شده که شرکت های بیمه ای می توانند با ذخائر خود انواع دارایی ها را خریداری کنند که سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری ثبت شده نزد سازمان بورس نیز از این دست دارایی ها است.

این کارشناس ریسک صنعت بیمه، افزود: در بخشی از آیین نامه 97 به مشارکت در طرح های مرتبط با مسائل اجرایی، عملیات عمرانی، ساختمانی و املاک و مستغلات اشاره شده که شرکت های بیمه ای می توانند تا حداکثر 35 درصد ذخائر ریاضی خود را در این حوزه سرمایه گذاری کنند.

عیسوند حیدری، خاطرنشان کرد که شرکت های بیمه ای تا 20 درصد مجموع حقوق صاحبان سهام و سایر ذخائر فنی را برای خرید یونیت صندوق های سرمایه گذاری و تا 25 درصد هم در اجرای عملیات عمرانی، ساختمان و املاک مستغلات می توانند  تخصیص دهند، بنابراین واحد ناظر در اینجا حدود ریسک را مشخص کرده است.

وی، تصریح کرد: با توجه به عرضه متری زمین در صندوق های سرمایه گذاری، آیا شرکت های بیمه ای باید براساس خرید یونیت های سرمایه گذاری، با این موضوع رفتار کنند یا می توانند به صورت مستقیم به این حوزه ورود پیدا کنند؟

عیسوند حیدری، افزود: این یک فرصت خوب برای بازار املاک و مستغلات است، آن هم در شرایطی که به دلیل ارزش بالای آنها در بازار سنتی، همچنین به دلیل عدم وجود نقدینگی کافی، تقاضای موثر در این بازار وجود ندارد و بیشتر متکی به نظام بانک است.

وی، ادامه داد: این صندوق ها به صورت خرد منابعی را از جامعه جمع می کنند که به منابع کلانی تبدیل خواهد شد و  از سوی مدیران صندوق ها به خرید انواع دارایی ها از جمله املاک و مستغلات اختصاص داده می شود، در این میان شرکت¬های بیمه ای می توانند از این طریق املاک و مستغلات خود را عرضه کنند.

این کارشناس صنعت بیمه، گفت: صندوق های سرمایه گذاری مختلف، نهادهایی هستند که ابزارهای مالی متفاوتی را در مدل خود دارند که در دنیا کارشده و می توانند یک جریان نقدی در بازار سرمایه ایجاد کنند و به نقد شدن املاک و مستغلات هم کمک کرده و از این طریق گردش نقدینگی را به سمت این حوزه حرکت دهند.

این کارشناس ریسک صنعت بیمه، اذعان داشت که باید به چند ریسکی که در این حوزه وجود دارد توجه شود که یکی از آنها نحوه کارشناسی و ارزش گذاری این املاک است، مکانیزم ارزش¬گذاری سازمان بورس نباید سنتی باشد بلکه باید بر اساس یکسری داده معتبر باشد که بصورت هوشمند از سیستم های ثبت اسناد، شهرداری ها و سازمان های مرتبط از جمله سازمان مالیاتی گرفته شود.

عیسوند حیدری، تعیین ارزش منصفانه برای این املاک را بسیار مهم برشمرد و گفت: سازمان بورس باید اعتبار سنجی درستی انجام دهد و داده ها را به صورت کاملا هوشمند از نهادهای مربوطه دریافت کند و بهتر است که این ارزش گذاری کاملا سیستمی باشد.

وی، افزود: باید دید مواردی همچون املاکی که نیمه کاره هستند آیا جزء این قانون هستند؟و همچنین هزینه هایی که برای این ساختمان ها در آتی اضافه می شود، چگونه لحاظ می شود؟ سازمان بورس چگونه می خواهد این موارد را لحاظ کند و  ارزش خالص دارایی های صندوق همیشه واقعی باشد؟

این کارشناس ریسک صنعت بیمه، گفت: سند برخی از املاک به واسطه تسهیلاتی که از بانک ها می گیرند در رهن بانک  است که این خود باعث می شود مسائل و چالش های حقوقی به وجود بیاورد و حتی گاهی این چالش های حقوقی منجر به مصادره یکسری از املاک می شود.

عیسوند حیدری، با تاکید بر ریسک عدم تطبیق با مقررات، افزود: حساسیت روی این موضوع باید خیلی بالا باشد تا مشکلی ایجاد نشود  و املاکی با کمترین دغدغه و چالش در این صندوق ها عرضه شود تا صندوق هر زمانی که خواست بتواند آنها را اجاره یا بفروشد،و بتواند در پایان دوره یکساله، سود سرمایه گذار را پرداخت کند.

وی، خاطر نشان کرد که در اساسنامه صندوق ذکر شده که سرمایه گذار حداقل باید یکسال واحد صندوق را نگه دارد و ابطال واحد های سرمایه گذاری صندوق بعد از یکسال از فعالیت صندوق و بعد از تایید مجمع امکانپذیر است.